自2021年1月1日起，我国进入民法典时代，已经施行的《中华人民共和国民法典》关于房屋出租的法律规定做了重大的修改。总体来看，更加有利于保障租房人的居住权益，同时也兼顾了出租人的权益。

1、设立居住权的房屋不能租

一旦你承租了设立居住权的住宅，你的租赁合同将被认定为无效。在2021年之前，没有任何房屋设立了居住权，但《民法典》施行后，大量房屋可能会设置居住权，这样的房屋法律不允许出租。

法律风险提示：租房人应当要求在《房屋租赁合同》中写明：“该房屋没有设立居住权，且在租赁期间也不得新设居住权。否则出租人应承担****元违约金。”

《民法典》第三百六十九条：居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

2、出租人发现房屋被转租应及时提异议时间仅为6个月

现实中有不少二房东，将自己承租的房屋转租给第三人，自己收取租金差价。但是二房东这种转租行为，如果没有经过出租人同意，这种转租是可以被解除的。这就导致实践中很多租赁关系处于不稳定状态，当你租赁的房屋是转租的，则随时有可能被人赶出去的风险。所以《民法典》有规定，如果出资人知道承租人进行转租的，6个月不提异议，就视为同意转租。

法律风险提示：实际租房人应当要求在《房屋租赁合同》中写明：“该房屋属于出租人所有，不是转租的房屋。”并查验房产证，这样切实保障自己的权利。如果知道房屋是转租的，则要求出租人出具转租的函。

《民法典》第七百一十六条第二款：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第七百一十八条：出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。

3、出房屋权属有争议或者被查封、扣押等或可退租

房屋权属发生争议，或者出租人因诉讼纠纷等导致房屋被查封、扣押，会严重影响承租人的生活安宁。《民法典》对该种情形下承租人的合法权益给予充分保护，规定：非因承租人原因，房屋权属有争议，或者房屋被司法机关或者行政机关依法查封、扣押等，导致房租无法使用的，承租人可以退房！

法律风险提示：承租人一旦发现房屋权属存在争议，或者房屋被司法机关或者行政机关依法查封、扣押，且确非自身原因造成，要收集保存好相关证据，并可及时通知出租人解除合同。

《民法典》第七百二十四条：有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：

（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；

（二）租赁物权属有争议；

（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。

4、租房人享有优先承租权

由于房屋属于不动产这一特性，承租人在租赁合同期限即将届满想要继续签订租赁合同时，出租人却有权将房屋或门面（柜台）转租给他人而不再租给原承租人，而原承租人显然是处于弱势，优先承租权即是对原承租人的一种救济方法。

法律风险提示：优先承租权是指同等条件下优先权，如果价格达不成一致，那么优先承租权将不再享有。所以租房人要想获得优先承租权，就需要匹配最新的租房价格。

《民法典》第七百三十四条第二款：租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

5、近亲属的购买权优先于租房人

已废止的《合同法》仅仅规定了出租人在出售房屋时，租房人享有优先购买权。这必然导致一个问题：如果出租人想将房屋过户给自己的孩子、父母，却需要征求租房人的意见，因为租房人有优先购买权。特别是低价卖给自己的兄弟姐妹，租房人也享有同等条件优先购买权。这和我们的社会风俗产生了巨大的冲突。《民法典》对此做了重大修改：房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的，租房人不享有优先购买权。并且法律还规定：租房人应当在15日内明确表示自己要购买，否则放弃优先购买权。

法律风险提示：在出租人出售房屋时，租房人如果想购买出租人的房屋，必须要及时表达自己想购买的意愿，时间仅为15日，否则将丧失优先购买权。

《民法典》第七百二十六条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

                                                              来源：广西高院、广西普法